En el año
2012, en el Departamento de Urbanismo de la Universidad de Boyacá, recibimos
una solicitud para conceptuar alrededor de edificaciones de alta densidad en
una ciudad como Tunja, y se produjo un texto, que fue revisado por compañeros docentes
del equipo de trabajo de entonces, a quienes agradezco sus valiosos aportes:
Luis Hair Dueñas, Edilberto Molina, Diego Londoño y Edwin
Sainea.
Hoy quiero compartir
algunos puntos, escritos entonces, para abrir una discusión ya que el tema es
aún vigente.
Existe cierto consenso
entre la comunidad académica por la preferencia por un modelo de ciudad
compacta frente a la ciudad difusa, en términos de sostenibilidad ambiental.
Ello no significa que entre mayor sea la densidad, se obtiene una ciudad más
sostenible, ya que entran a evaluarse otros aspectos como la congestión,
contaminación, disponibilidad de dotaciones, áreas verdes, servicios,
accesibilidad, entre otros.
Rafael García
(2010) sitúa las bajas densidades entre 4 a 20 viv/ha, la densidad
media entre 20 a 50 viv/ha y la alta entre 50 y 200 viv./ha, e
indica varios problemas vinculados a las densidades altas. Para
Ester Higueras (2006, págs. 134-135), la densidad debe estar en el rango
de 50 a 65 viv./Ha, ya que se ha reconocido la disfuncionalidad de
densidades mayores a 120 viv/ha y de densidades muy bajas o menores a 30
viv/ha.
Cuantificar la cantidad
de área de suelo necesario para las dotaciones que una agrupación de
vivienda debería hacerse para asegurar una calidad de vida mínima aceptable a
sus residentes[1], y que el promotor habitualmente no contempla sino que se
cree que están a cargo exclusivo de la administración municipal.
Es necesario realizar
diversos cálculos para determinar ¿qué cantidad de esta área corresponde
a la gestión privada y qué tanto a la pública? ¿Qué tanto de esos
requerimientos se pueden desarrollan en varios pisos y por tanto
implican un menor consumo de territorio? ¿Qué tan cercanas deben estar esas
dotaciones para que se contabilicen como parte de una misma área a efectos del
cálculo de densidad? ¿Con qué dotaciones ya se cuenta, cuáles deberían hacerse
para alcanzar los estándares?, etc.
Por su parte la
indicación del POT de 60 m2/ viv., para espacio público se ubica lejos de las
posibilidades de cumplimiento, pero que debe buscarse sumando otros sistemas de
espacio público de la ciudad, ya que así lo establece el Decreto 1504
de 1998. En consecuencia, es necesario revisar, la compensación
necesaria de área libre verde y pública, que en realidad demandan los proyectos
de alta densidad, su localización, su accesibilidad respecto de los habitantes
del sector, su disponibilidad y calidades actuales y futuras, así
como los responsables de su materialización.
Una agrupación de
vivienda de alta densidad, también requiere la cuantificación de otros
servicios que debe disponer el Municipio para suplir las necesidades de los
residentes y que representan gastos adicionales. El proyecto habitacional debe
contar con estudios de ingeniería urbana suficientes y necesarios para
establecer, en función de la demanda concentrada de habitantes los diseños para
suplir adecuadamente:
- Disponibilidad de agua potable
- Disponibilidad de energía
- Disponibilidad de alumbrado
- Disponibilidad de servicio
de alcantarillado
- Disponibilidad de servicio
de recogida de residuos sólidos
- Controles a la contaminación
acústica
- Disponibilidad de rutas de
transporte público
- Disponibilidad de vías y perfiles
adicionales para suplir las necesidades de parqueo de taxis, transporte
escolar y público que necesariamente van a requerir, de forma concentrada,
los miles de residentes, en especial en horas pico.[2]
- Adecuación e integración de la
vialidad del conjunto habitacional a la red vial existente conforme a la
función de las calles y al estudio de tráfico en horas pico.
- Disponibilidad de gas
domiciliario
- Disponibilidad de telefonía
Como no existen recetas
mágicas para la complementariedad necesaria entre la gestión pública
y privada (García Catalá, 2010) se requiere del “ajuste
adecuado de las previsiones y un trabajo continuado crítico sobre la ciudad
[para] ajustar permanentemente la oferta de suelo a la demanda objetiva.”(García Catalá, 2010, pág. 155)
Una
situación es revisar lo que sucedería con un edificio de alta densidad como
hecho aislado y excepcional, que al mezclarse con otras tipologías
residenciales y con diferentes usos complementarios, conducen un modelo de
ciudad que el territorio está en capacidad de acoger y otra situación es
imaginar que se empiecen a desarrollar emprendimientos semejantes, con el
argumento de igualdad de derechos.
Entonces
tendríamos que pensar que los problemas que se generarían serían mayores y
posiblemente ni el territorio, ni los recursos serían suficientes para darles
solución.
Olga
Lucia Ceballos (2006), hace una reflexión sobre habitabilidad y como la
dimensión urbana debe considerar las dotaciones y el espacio público y
la dimensión arquitectónica los “sus atributos higiene, privacidad,
comodidad y protección” (Ceballos Ramos, 2006, pág. 149).
Las
distintas reflexiones llevan a considerar que la figura de Plan Parcial[3], es
absolutamente necesaria previa a cualquier concepto que se
relacione con promociones para edificaciones de alta
densidad. Procedimentalmente y conforme a la Ley, ello requiere del
cumplimiento de una serie de pasos y trámites para que finalmente se apruebe
por Decreto del Alcalde, incluidas: la aprobación de una autoridad ambiental y
la transparencia en la información para que los vecinos de Tunja, puedan
aportar observaciones al plan.
A manera de conclusión
Los
temas de alta densidad, no pueden verse aislados del conjunto de otros
componentes que se ven afectados por su realización para edificios
multifamiliares como a ¿qué cantidad y de habitantes están sirviendo?, ¿qué
infraestructuras, dotaciones y servicios requieren esos habitantes? y ¿a quién
corresponde financiar estos requerimientos?, entre otros.
También
es necesario revisar temas de habitabilidad, en cuanto a asoleación,
ventilación, cesiones comunales y otros de impacto social como la segregación
social que podrían producir.
Aspiramos,
mediante el planeamiento a lograr el ideal que el crecimiento y desarrollo de
la ciudad se prevea en función de las necesidades de sus habitantes y opere la
prevalencia del interés público sobre el particular y un reparto equitativo de
cargas y beneficios. Previo a cualquier emprendimiento es necesario ejecutar, o
al menos prever, las dotaciones necesarias y garantizar los recursos para financiarlas,
para lograrlo la Ley 388/97 ofrece los instrumentos y mecanismos de gestión
suficientes y necesarios que requieren urgente a plicabilidad para Tunja y así
combatir el indeseable y perjudicial desarrollo predio a predio.
Notas
[1] Se reconoce la
carencia de estudios específicos que normalicen esos aspectos para Colombia. Se
conocen algunos referentes latinoamericanos que deberían estudiarse como:
· Instituto
de Estudios Regionales y Urbanos (IERU). Universidad Simón Bolívar. (1999).
Formulación de normas de equipamiento Urbano. Informe Final. Caracas.
· Márquez,
Francisca ; Valderrama, Claudia ; Justiniano, Catalina. Parámetros y estándares
de habitabilidad:calidad en la vivienda, el entorno inmediato y el conjunto
habitacional [capítulo de libro]. 2009. Publicado en: Universidad Católica de
Chile. Vicerrectoría de Comunicaciones y Asuntos Públicos. Camino al
Bicentenario. Propuestas para Chile. Santiago, Chile. 329p.
· SEDESOL
(2000). Sistema Normativo de Equipamiento. México
· Comisión
Nacional de Vivienda (CONAVI). (2010) Código de Edificación de Vivienda- CEV.
México.
[2] Como ejemplo es
posible observar lo que sucede en la entrada y salida de algunos equipamientos
de salud y educativos en Tunja, que no estudiaron el impacto de la
accesibilidad vehicular y usan las vías como parqueadero, generando congestión
y conflictos
[3] “En el plan
de ordenamiento también deben someterse a plan parcial, así como a sistemas de
reparto equitativo de cargas y beneficios, los suelos clasificados como urbanos
que no cuenten con infraestructuras de servicios públicos ni viales, ni
con el sistema de espacio público” (Maldonado, Pinilla, Rodríguez,
& Valencia, 2006, pág. 104) (Negrillas nuestras)
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